¿Debes firmar tu contrato de alquiler por 1 año o por 3?

¿Debes firmar tu contrato de alquiler por 1 año o por 3?

Lo más normal es firmar un contrato de alquiler por un año sabiendo que el inquilino puede prorrogarlo voluntariamente hasta sumar tres. Entonces, ¿por qué no hacerlo directamente por 3 años? Nadie sale perjudicado, pero sí que cambian los derechos y obligaciones de ambas partes. Aquí te explicamos cómo.

Cuando se formaliza el alquiler de un piso lo más habitual es que el contrato se haga por un año de duración sabiendo que se prorrogará de forma obligatoria para el casero y voluntaria para el inquilino hasta sumar un mínimo de tres años. ¿Por qué no entonces hacer directamente un contrato de tres años?

Originalmente, con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, las prórrogas de los contratos de alquiler de viviendas eran indefinidas. Esto cambió con la entrada en vigor de la LAU de 1994 que estableció las prórrogas obligatorias para el casero hasta sumar 5 años y luego, si ambas partes querían, otros tres más.

La Ley 4/2013 volvió a modificar la LAU y a partir de entonces los contratos de alquiler se prorrogan hasta cumplir los 3 años. El casero solo puede interrumpir estas prórrogas una vez transcurrido el primer año de alquiler y si necesita la vivienda para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El cambio en la legislación vigente y la volatibilidad actual del mercado del alquiler hace que tanto caseros como inquilinos opten cada vez más por firmar directamente contratos de tres años (no el habitual de un año sujeto a las prórrogas voluntarias para el inquilino y obligatorias para el casero). ¿Por qué? Una duración superior al año puede beneficiar a ambas partes. Y también recordar que al igual que se puede firmar por tres años, se puede firmar por 5 ó 10. Los tres años no son un plazo máximo, sino mínimo.

Al ampliar la duración del contrato de alquiler no se beneficia ni perjudica a nadie, pero eso sí, hay una alteración de los derechos y obligaciones que deben ser analizadas antes de optar por esta modalidad.

Qué suponen los tres años para el casero

Un contrato de alquiler de tres años para el casero supone:

» Más estabilidad: el inquilino se compromete a estar en el piso a largo plazo. Es un compromiso que no querrá romper.

» Más indemnización: si el inquilino desiste del contrato de alquiler antes de tiempo, como se puede ver en el gráfico de abajo.

» Igual seguridad: un mayor plazo no impide el ejercicio del desahucio en caso de incumplimiento por el inquilino.

» Renuncia a reclamar la casa para uso propio: al aumentar el plazo, se eliminan las prórrogas legales del contrato, por lo que el arrendador no podrá hacer uso de su facultad de reclamar la vivienda para uso propio, ya que solo puede ejercitarse cuando deba aplicar una prórroga del contrato.

Qué suponen los tres años para el inquilino

Un contrato de alquiler de tres años para el inquilino supone:

» Negociar bajada de precio: Al asumir un compromiso mayor, el inquilino puede negociar una renta inferior.

» Mayor estabilidad: puesto que el arrendador tiene obligación de respetar la duración pactada, no podrá reclamar la vivienda para uso propio cuando se cumpla cada cumpleaños del alquiler.

» Igual desestimiento: el inquilino sigue teniendo la facultad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por lo que el plazo no le obliga a su cumplimiento íntegro.

» Mayor indemnización: aunque el inquilino puede desistir en cualquier momento tras los primeros seis meses de alquiler, la indemnización por desistimiento, en caso de estar prevista en el contrato, será superior a un contrato con prórrogas (salvo en el último año). Aunque el inquilino siempre puede negociar a la baja el importe del desestimiento con el casero.